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2019年05月15日 来源:

房价的真正推手是谁?

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房价是中国房地产市场永恒的话题,消费者关心、政府关注、开发商关切。 究竟是哪些因素终影响了房价?理论上,成本、供求、预期是...

房价是中国房地产市场永恒的话题,消费者关心、政府关注、开发商关切。

究竟是哪些因素终影响了房价?理论上,成本、供求、预期是影响房价的三大主力因素。

过去几年业界一直讨论的问题:是房价推动了地价的上涨,还是地价推动了房价的上涨?

从房价的成本构成看,地价是其中占比在三分之一以上的因素。前些年政府对于土地供给量的信息不对称以及资本市场把开发商的土地储备作为判断企业价值的重要因素,导致了地价的上涨,加上建材、人力成本等上涨因素,终推动了房价的上涨。

第二个原因是城市化进程和消费者的改善型需求,又进一步导致了房地产市场供求关系的失衡,供小于求也是推动房价上涨的重要因素。

第三个原因是市场对于房价的预期,因为前两个原因,市场自然对于房价产生了上涨的预期,这个预期使得很多首置型客户和改善型客户产生了提前消费和超前消费的行为,进而加大了市场需求。

这些因素正是前几年房价上涨、调控成效不大的根本原因。

2011年的限购令和限贷政策表面看是一剑封喉地抑制了需求,供求关系的失衡,必然让市场出现供大于求的局面,成交量的萎缩带来了开发商的资金链紧张,部分品牌企业的降价求量使房地产整个行业的价格体系和定价原则出现了较大的变化,并形成了一定的羊群效应,终改变了市场的预期。

市场预期的改变进一步加剧了客户的观望心理,限购政策下那些有限的购买力再次犹豫,供求关系再次失衡,销售速度的放缓,加大了开发商的资金链紧张,而资金链紧张的解决办法就是融资,融资成本随着时间的推移不断放大,终加大了项目的成本。

由此,我们看到了这样一个轨迹:限购限贷政策首先改变了供求关系,供求关系的改变又影响了销售速度,导致了企业降价求量,形成了市场的下跌预期,市场预期进一步导致了销售速度放缓,从而影响了回款,增加了融资的需求,进而增加了资金成本,改变了房价的构成结构。

由此不难看出,只有改变了客户的降价预期,才能将市场的供求关系合理化,将销售速度提升后,也可以解决因融资成本高企而导致的项目成本的增加。

改变客户预期的直接有效的办法是做价格调整。去年年底上海某高端项目进行了价格调整,带来了项目销售速度和去化率的提升,资金可以顺利的回笼。值得关注的是,该项目补了老业主的差价,用回馈客户的方式为自己的项目筑了底。

影响当期房价的主要因素不是当期的供给和需求,而是预期的供给和需求。 经济学家许小年如是说。晨报

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